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農村宅基地和農民房屋能否自由轉讓?
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     以宅基地為標的的轉讓合同是否有效?農村宅基地和農民房屋能否自由轉讓?隨著城市的發展和進城務工人員的增多,城市的外延擴大了不少,就河南省新野縣而言,以前縣城周邊的團結、南張營、蘆莊、孟營等村莊已經涵蓋在縣城范圍內,不少進城務工人員甚至公務員也在這些村莊購買房產。在審判實踐中,類似農村宅基地和農村房屋買賣合同是否有效的案件也越來越多。下面就以一個具體案例來討論一下農村宅基地和農民房屋能否自由轉讓的問題。
     案情:1999年9月5日,原告徐明珠、被告湯朝發經中間人朱新軍、喬雙聚介紹,簽訂了一份賣房及宅基地協議,由原告購買被告位于新野縣城郊鄉團結村(現為新野縣漢華街道團結社區)1113號的一處房產。該協議內容為:“團結第十三組湯朝發,因房屋宅基使用不便,央同中人朱新軍、喬雙聚以柒萬叁仟玖佰玖拾元價格出售給徐明珠,祖輩為業使用,自立約之日起生效,雙方不得隨意返回(反悔),立約之日起至農歷8月20日前交新戶使用(含公路修下水道費)。四鄰:北至大路,南至大街,宅基長23米,寬10.5米,東至朱新軍,西至喬雙聚。證明人簽字:朱新軍 喬雙聚,售房人簽字:湯朝發,買房人簽字:徐明珠。本約自立于一九九九年九月五日。”原告同日支付給被告購房款73990元,被告打有收條。之后被告將該房屋及房屋所有權證交給原告。原告將大門進行了改造,并換了門窗及鎖,將房屋出租給他人使用。因被告一直不配合原告辦理房屋過戶手續,原告于2012年5月12日訴至新野縣法院,要求被告履行房屋買賣合同義務,協助辦理房產過戶手續。
    
     被告辯稱,本案所爭議房屋的土地使用權為農村集體經濟組織所有,農村房屋不得買賣。我們之間的房屋買賣合同無效。
    
     評析:本案爭議的焦點就在于原、被告之間簽訂的房屋買賣協議的效力如何認定?筆者認為,原、被告之間簽訂的房屋買賣協議有效,被告應當履行合同附隨義務協助原告辦理房屋過戶手續。只要買賣合同是雙方當事人的真實意思表示,并不違反法律和行政法規的強制性規定(根據合同法司法解釋,此強制性規定是指效力性強制性規定而非取締性強制性規定),不存在《合同法》第五十二條規定的無效情形及第五十四條規定的可撤銷情形,均應認定為有效。綜觀《土地管理法》的規定,第六十三條不僅有除外條款,而且也僅是規定“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”,屬于典型的取締性規定,所以農村集體土地所建房屋買賣合同不必然無效。
    
     (一)只要合同沒有違反法律、行政法規的強制性規定,就應當認定有效。根據《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條的規定,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。而目前據以認定農村私房買賣合同無效的主要依據是買賣合同違反了國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴謹炒賣土地的通知》的有關規定,從行政法理論和立法法的角度看,該《通知》不是行政法規,所以不能將之作為認定合同無效的依據。
    
     (二)《中華人民共和國物權法》頒行后,對物權合同和物權變動進行了區分,該房屋買賣協議不應認定無效。《中華人民共和國物權法》第十五條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”第二十三條規定:“動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力,但法律另有規定的除外。”由此可知我國的物權變動模式為債權形式主義,即一項完整的物權變動必須具備兩個要件:物權合同+交付(動產)+登記(不動產)。物權合同只產生債權請求權的法律效果,若物權合同不能得到履行,當事人之間僅產生違約責任,而不是認定物權合同無效,未交付或者未辦理登記不影響合同的效力,只是物權變動不發生法律效力,即物權變動未成功。
    
     (三)《土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”此規定的立法本質是維持農業用地的數量,保證農民的生存之本和國家的糧食安全,而宅基地本來就是建設用地,其主體變更不會導致農業用地的減少。故以該規定認定農村房屋買賣合同無效是不符合立法原意的。同時,該法第六十二條規定“……農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”顯然,農村房屋只是在被出賣、出租之后,村民不可再申請宅基地,并非不能出賣宅基地。而且,《土地管理法》第六十三條之規定也僅僅是一種取締性強制性規定,而非效力性強制性規定,故以該規定認定農村房屋買賣合同無效是站不住腳的。《農村承包經營法》也體現了相同的精神,該法第三十二條規定:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”該規定原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神,充分尊重農民的自主性,相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產,是立法精神的巨大進步。既然農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉,那么農村宅基地怎么就不可以流轉呢?
    
     (四)從法律平等保護所有權的基本精神來看,限制農民買賣房屋是對農民權利的侵犯。處分權是所有權最核心的權能,處分權是所有權的標志。如果連最基本的所有權都無法自由行使,怎么能說是平等地保護了所有權呢?另一方面,契約自由原則是合同法的基本原則,限制農民向集體經濟組織之外的成員出賣住房與合同自由的基本原則背道而馳。
    
     目前農村房屋買賣合同糾紛日漸增多,究其原因多是緣于土地增值以及土地征用、拆遷等因素,房屋現值或拆遷價格遠遠高于原房屋買賣價格,當事人受利益驅動而發生糾紛。另外有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為,盲目的確認合同無效可能導致誠實信用的基本價值動搖。本案采用了第三種意見,即維護合同效力的嚴肅性,最大限度地保護當事人的意思自治,維護交易安全,保護買受人的信賴利2019-1-13 19:23:45

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