南京律師
手機版
·首頁 > 法律知識 > > 房產糾紛 > 房產租賃
拆遷后承租人能否主張繼續租賃?
南京律師網 www.koalacn.com [ ] 21

    拆遷后承租人能否主張繼續租賃?
    
     【案情介紹】
    李某一家一直租住房管局的公房,后因家庭生活需要,與另一家租房人田某進行了換房,換房合法有效。李某一家換得的新的承租房系私人所有,房主為張某。該私房在“文化大革命”期間被沒收,并租給田某使用,落實政策后,房屋產權又回到張某名下,但已發生的租賃關系仍然 繼續維持,并由田某向房主張某交納國家統一規定的租金。 19即年6月,由于承租的私房漏雨,李某一家搬至別處, 房內仍存放了一些物品。與此同時,私房主人張某稱因急需住處,向李某借用了其中的一間居住,約定借期1個月。 1個月后,李某要求張某返還,張某稱是自己的房子,不用 還:,自此之后,李某不再就其租住的兩間房向張某交付房 租。1999年,張某的私房面臨拆遷,李某知道后以租賃人的身份主張予以拆遷安置E張某認為李某早就放棄了對該房 的承租權,雙方之間已沒有租賃關系了;李某則認為雙方的 租賃關系從未解除,現在,其中一間屋內還存放著李某的東西,另一間只是借用給張某,要求張某返還。
     【法律分析】
    本案的焦點在于李某與張某的房尾租賃關系是否存在。 李某力主承租關系仍有效存在。那么,讓我們先看一看,假如李某與張某的房屋租賃關系有效存在,張某的房屋面臨拆 遷,李某可主張哪些權利
    若李某與張某的私房租賃關系有效存在,張某的私房面臨拆遷時,李某具有兩種身份:一種身份為承租人,另一種 汾份為被拆除房屋的使用人。作為被拆除房屋的承租人,李 坫可主張什么權利呢?我國《城市房尾拆遷管理條例》第 24條規定:“拆除出租住宅房屋,應當實行產權調換,原租賃關系繼續保護,因拆遷而引起變動原租賃合同條款的,應 當作相應修改。”對本條規定,可作如F理解:
     本條的適用范圍。本條適用于處在租賃法律關系之 屮的用于住宅的房屋被劃人拆遷范圍的情形。如杲在住宅房厗面臨拆遷時,租賃關系尚未成立或已經結束,均不適用于 本條的規定D
     本條對出租房尾所有人的限制。根據《城市房屋拆 遷管理條例》的規定,拆除產權房屋的,被拆除房屋的所有 人可以主張作價補償、產權調換或作價補償4產權調換相結 合三種補償形式中任意一種。然而,在房屋處在租賃關系的 情形下,房屋所有人只能主張產權調換的補償形式。
     本條對房屋承租人的保護。本條規定之所以要求被 拆除房屋實行產權調換的補償方式,目的在于實現對原租賃 關系的保護。根據本條,房屋租賃關系不因出租房屋被拆除 Ifij終止。相反,房屋租賃關系將在產權人以產權調換獲得的新的房屋上繼續存在。
     拆遷事實對原租賃關系的影響。本條規定f因拆遷而引起變動原租賃合同條款的,應當作相應修改。原租賃關系盡管不因拆遷而終止,但雙方冇權對租賃合同進行修改,即享有變更合同內容的權利。但雙方不是就合同全部內容均享有法定變更權,法定變更權僅適用于“拆遷而引起變動原租賃合同條款的”。例如,原租賃合同中租賃的標的物已 因拆遷而滅失,并為新的標的物所替代,因此租賃合同應修 改租賃的標的物的有關條款。租金條款是否屬于因拆遷而引起變動的原租賃合同條款呢?從我國現實情況來看,應分兩種情形討論,一種是執行國家規定租金標準的,根據司法實踐來看,這一租金標準在拆遷后的租賃關系中應繼續維持。 另一種情形是不執行國家規定的租金標準的,機金的多少由 當事人自由的意思表示決定。伹足,從“合同同一件”原則 出發,盡管租賃標的物變化,但仍是原合同關系,從合同嚴 守原則來講,租金條款不應有太大變化U當然,倘因拆遷發生的亊實使執行原合同租金條款顯失公平,則應根據誠實信 用原則對租金作必要調整。
    上述是拆遷活動中被拆除房屋的承租人在租賃關系方面享有的權利義務如前所述,被拆除房屋的承租人還有另外 一種身份,即被拆除房屋的使用人或F1被拆遷人。作為被拆遷人,房屋承租人有權要求與拆遷人訂立拆遷補償協議,獲 得相應的拆遷補償。由于承租人已基于法律規定在出租人以 產權調換的房屋上奪有承租權,因此,拆遷人不必再為其安置拆遷后的住房。但在拆遷過程中,承租人所受到的損失應 依法予以賠償。《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定:被拆除房屋使用人因拆遷而遷出的,由拆遷人給付搬家補助 費,在規定的過渡期限內,被拆除房屋使用人自行安排住處 的,拆遷人應當付給臨時安置補助費。
     李某可以被拆除房屋承租人的身份主張上述權利。那么,李某與張某的房屋租賃關系是否存在呢?下向我們分幾個階段予以討論:
    首先,李某與張某之間最初成立的私房租賃關系是合法有效的。
    其次,因所租的房屋漏水無法居住,李某搬出。但李某仍使用這兩間房屋存放個人物品,并繼續向張某交納房租, 張某予以收受。可以判定,此時雙方之間仍存在著房屋租賃
    關系。
    再次,張某向李某提出借房一間,借期為〗個月。在這一個月期間,李某不必付房租,雙方的這一行為系各自真實的意思表示。盡管張某為房屋所有人,但在出租之后,其已暫時喪失了對房屋的使用權。因此,張某想使用已出租之房屋,須經承租人李某允許。從雙方的意思表示上看,系在租 賃關系之上又成立了房屋借用關系,租賃關系仍為有效存 在。
    另外,張某違反雙方約定,借房不還,李某因此不再向張某交房租巳有10年。租賃關系系有償使用法律關系,其基本內容為一方交付租賃物供對方使用,使用方支付對價。租賃的目的從出租人來看是獲取租金,從承租人來看是通過 交付價獲得使用。從本案來看,其一,李某自1989年6 月搬離所租房屋后,未再居住,只是有一間房屋存放了一些 個人物品。其二,李某十年來未向張某交付租金,張某也未叼李某主張房租金。盡管李某聲稱不交房租系因為張某占用 了一間房屋不歸還李某,但是,就另一間存放李某個人物品的房屋,李某也從未再交過租金。同吋,對張某違約占用房 屋的行為,李某未依法主張權利,只是不再交房枏了。從上述雙方的行為來肴,應認定,雙方的租賃關系已經解除。李 某占用張某的一間房屋存放物品系不法侵占,張某可主張李 某騰房。
    通過上述分析,探求雙方真實的意思表示,可以判定, 雙方以默示的方式解除了租賃關系,李某為/獲得拆遷補償 利益主張租賃關系存在,有悖于誠信原則,不應獲得法律支持.2019-1-13 19:24:30

延伸閱讀:
·出租人侵害承租人優先購買權,如何維權?
         出租人出售房屋的,應該提前15日通知承租人,在同等條件下承租人享有優先購買權。若出租方擅自與他人簽訂房屋買賣合同,侵害承租人的優先購買權的,承租人應如何維權?南京律師110:84-110-1......

·房屋租賃合同到期后各種情形的處理
      在房屋租賃期滿以后,出租人與承租人就房租租賃問題重新簽訂新的房屋租賃合同,對房租等條件都沒有做出變更。那么,新簽訂的租賃合同在雙方簽字以后生效,對雙方有約束力。  在房租租......

·房主賣房,房客有何權利?
      (1)房主出賣其租住房時,房客對此享有優先購買權;(2)房主出賣出租房,應提前三個月通知房客;(3)房主未按規定出賣出租房時,房客可以請求法院宣告該房屋無效;(4)私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生產權轉移的,原......

·公房承租人對合用部位產生糾紛,如何處理?
      公有房屋的合用部位是指兩個或兩個以上承租人有共同使用權的天井、曬臺、園地、灶間、衛生間等部位。承租人對合同部位的使用產生爭議的,出租人應當會同有關部門在30日內協調處理,并出具書面意見。除恃強占用......

·在房產的租賃糾紛中最常見的三幾大誤區
      一、原承租人要求續租時的處理  1.租約到期,承租人要求續租,而出租人則要求合理變更原租約條件的。如原租金過低,出租人把租金提高到靠近國家,即房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準,或者在國家沒有規定標準的地區,根據公......

·買房入住后應注意的法律問題
·商品房買賣合同
·離婚后房改房如何分割
·離婚時夫妻共同房產應如何分割?

推薦閱讀:

1 

 
律師咨詢熱線


 

南京律師微信號
 最新咨詢
 推薦專題
·南京市高淳區看守所
·南京市溧水區看守所
·南京離婚時商業保險如何分割?
·南京房產律師
 南京律師精英
推薦內容
 文章搜索


雷竞技官网