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房屋買賣合同
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    2012年12月10日,陜西省綏德縣人民法院民事審判庭對原告李建(化名)訴被告宋蘭(化名)、第三人馬利(化名)確認合同無效糾紛一案進行了宣判,判決駁回原告李建的訴訟請求。依法保護了善意第三人的權利
      原告李建與被告宋蘭是夫妻關系。2008年2月21日雙方以被告宋蘭的名義購買了綏德縣名州鎮育才家園兩間平房,房產證上登記的戶名為宋蘭。后雙方感情不和,2010年11月10日,被告宋蘭在其丈夫李建未知曉的情況下以64000元的價格將育才家園的兩間平房賣給第三人馬利,第三人馬利向被告宋蘭支付了房款64000元,并另行支付了物業費、取暖費等5000元。第三人馬利付款后將房屋裝修并入住,并且辦理了房屋過戶手續。原告李建認為該買賣房屋屬于夫妻雙方共同財產,被告宋蘭擅自出賣房屋的行為是無效的,故提起訴訟,請求確認房屋買賣合同無效。
      《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條第一款規定:一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買,支付合理對價并辦理產權登記手續,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。法院經審理認為,宋蘭和馬利之間簽訂房屋買賣合同是兩人真實意思表示,馬利支付了約定的房屋價款,且已辦理產權過戶登記手續,馬利是房屋善意受讓第三人,其與宋蘭之間的房屋買賣合同關系應受法律保護。李建以自己不知情為由,要求確認宋蘭和馬利之間合同無效、追回房屋的請求于法無據。據此,法院作出判決,駁回李建的訴訟請求。
     【知識點解析】本案例主要考察無權處分和善意取得兩個知識點。
     1、無權處分:無權處分是指無處分權人以自己的名義,就標的物所為的處分行為。即權利人無處分權而從事了法律上的處分行為。從最廣義上來理解,包括事實上的處分與法律上的處分,對財產之物質形態的處分,謂之“事實上的處分”;對權利或者法律上利益的處分,謂之“法律上的處分”。無權處分中的“處分”是指法律上的處分,即通過買賣、贈與、抵押等使所有權發生轉讓或權能發生分離的情形。在出賣他人之物情況下,無處分權人未經權利人同意出賣其標的物于相對人,無處分權人與相對人之間的買賣合同效力未定。登記名義權利人處分本不屬自己所有的不動產是不動產的無權處分。在這種情況下,利用善意取得制度比基于不動產登記的公信力取得不動產物權更能有效保護真實權利人的權利
     我國《合同法》第51條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”本條應作如下理解:無處分權的人處分他人的財產,如果未經權利人追認或者無處分權人訂立合同后未取得處分權的,該行為無效,即使權利人拒絕追認也不得對抗善意的第三人。在無權處分制度中,權利人拒絕追認該無權處分行為只是權利人的單方意思表示,但它不得對抗善意的相對人,如果動產或不動產有償交易行為中的相對人是善意的,依據無權處分所訂立的合同仍然有效,該合同不因權利人的拒絕追認而無效,相對人仍可依據善意取得制度取得動產或不動產標的物的所有權。這就將善意取得制度的法律適用范圍從合同法所規定的無處分權效力所涵蓋的范圍中獨立出來,這樣既保護了物的靜態安全又保護了交易的動態秩序。
     2、善意取得:《物權法》第106條第一款規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該動產或不動產時是善意的; 二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人”。
    無權處分與善意取得制度的關系如何?簡言之,兩者是完全不可分割的。無權處分是善意取得的前提,而善意取得則主要適用于無權處分行為。正如有學者所指出的,善意取得制度是通過無權處分行為完成的,而善意取得是靜態的一方面,即法律對作為無權處分行為的結果的財產,如何確定其權利歸屬。無權處分是善意取得的適用前提。如果權利人追認了無權處分行為,從原則上說,權利人不得再請求受讓人返還財產,因為追認行為本身不僅僅表明轉讓行為是有效的,也表明了受讓人受讓這一財產也是符合其利益的。如果權利人在追認后依舊要求第三人返還該財產,這實際上是違反了誠實信用原則,違反了禁止反言的規則。權利人要請求受讓人返還財產的前提條件必須是權利人做出了明確拒絕追認的表示,因為只有在拒絕追認的情況下才能確定合同的效力狀態,才有可能據此請求受讓人返還其財產。但從善意取得的構成要件來看,權利人追認與否并不影響善意取得的成立,它并非善意取得的構成要件。
    我們只有把《合同法》第51條規定的無權處分和《物權法》第106條規定的善意取得制度有機結合起來,才能更好地指導司法的實踐。就我國《物權法》第106條所規定的善意取得制度而言,其本身屬于無權處分法律效果的例外規定,無權處分的債權合同雖然生效,但由于無權處分人處分權的欠缺,通常情況下不能發生所有權移轉或他物權設定的效力,而只有在符合善意取得的條件時才例外地發生此種法律效果。
    我們從利益均衡方面分析,無權處分合同的效力主要涉及處分人與第三人的利益,而對權利人影響不大。從權利人方面考察,雖然權利人沒有追認或者處分人事后也沒有取得處分權,但如果處分人已經完成標的物之交付,善意第三人也能根據公示公信原則和善意取得制度取得標的物所有權,對于權利人來講,其所有權的喪失來源于法律關于善意取得的規定,合同的效力問題對其權利無任何影響。因為權利人喪失其所有權后,可以向無權處分人索賠而獲得財產方面的補救。法律規定無權處分合同效力待定,但不能對抗善意第三人,不僅保護了交易安全,而且也為善意取得、權利瑕疵擔保等相關制度提供了合理理論依據,并在這些制度中形成了良好的配套運行機制。
    不動產善意取得中的無權處分,就是指在登記錯誤或其他無處分權的情況下,登記權利人處分該不動產的行為。換言之,不動產的無權處分,主要是指發生登記錯誤的情形下,登記權利人將其不動產轉讓給他人時,受讓人因信賴登記而進行了交易,并辦理了登記過戶手續。主要理由:第一,不動產的善意取得主要針對登記錯誤的情形。第二,《物權法》上的權利推定規則應當適用于物權的確認,而不應當適用于登記權利人和第三人的交易。在確認物權時,盡管發生了登記錯誤,登記權利人應當推定為法律上的真正權利人。而在登記權利人和第三人的交易中,權利推定規則不應適用,而應當依據真實的權利狀況來判斷交易當事人是否構成無權處分。第三,登記權利人雖然記載在處分人的名下,但是,他明知該登記錯誤的存在,而仍然予以處分。從登記權利人的處分行為而言,他已經意識到自己的行為構成無權處分行為。
     合同本身的有效不是善意取得的要件,善意取得是直接依據法律規定的原始取得,而不是繼受取得。所以,合同是否有效不應當影響善意取得的效力。前文論述了無權處分與善意取得的關系,即無權處分是善意取得的前提,善意取得制度是通過無權處分行為完成的. 如果善意取得要依賴于合同的效力,一旦合同被確認無效或被撤銷,則依據《合同法》的規定,要發生恢復原狀的效果,這就會與善意取得制度發生沖突。但是,在符合善意取得要件的情況下,直接依據物權法發生物權變動的效力,不必要考慮轉讓合同的效力問題;法官也無需審查轉讓合同是否具有效力,并據此來決定是否發生善意取得。《合同法》第51 條只是對于無權處分合同所作的一般性規定,善意取得是在無權處分情況下出現的特殊情形,前者屬于一般條款,后者屬于特別條款。按照特別條款優先于一般條款的規則,應當先適用特別條款,只要適用善意取得規則,就不應再適用無權處分的一般性規定。因此,不應去考慮無權處分合同本身到底是效力待定還是無效合同的問題。2019-1-13 19:24:35

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