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城市房屋拆遷的補償與安置
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    (一)房屋拆遷補償   
     1.房屋拆遷補償的對象和范圍   修改后的《城市房屋拆遷管理條例》把拆遷補償的對象僅限于被拆除房屋及其附屬物的所有權人。   房屋拆遷補償的范圍是被拆除的合法房屋及其附屬物。拆除違章建筑、超過期限的臨時建筑不屬于拆遷補償的范圍。未超過批準期限的臨時建筑屬于補償的范圍,如進行拆除,應當給予適當的補償。
      2.房屋拆遷補償的方式   房屋拆遷補償的方式有兩種:貨幣補償和產權調換。   (1)貨幣補償。   貨幣補償,是指拆遷人對依法批準的拆遷范圍內的房屋及其附屬物進行評估作價后,以貨幣補償給被拆遷人,由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式。貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定,具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府指定。   
     (2)產權調換。   產權調換,是指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷人的房屋按一定標準進行交換的一種補償方式。《城市房屋拆遷管理條例》第25條規定:“實行房屋產權調換的,拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定,計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格,結清產權調換的差價。”即拆遷人與被拆遷人根據房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格計算與被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格,結算產權調換的差價。拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋,用于拆遷安置。   
     一般情況下,被拆遷人可以選擇拆遷補償方式,但有兩種例外:拆遷非公益事業房屋的附屬物,不作產權調換,由拆遷人給予貨幣補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。   
     (3)房屋拆遷補償合中的幾種特殊情況的處理  
      ①拆遷公益事業用房的,拆遷人應當依照有關法律法規的規定和城市規劃的要求予以重建,或者給予貨幣補償。
      ②拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同
      ③拆遷產權不明確的房屋,拆遷人應當提出補償安置方案,報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷拆遷前,拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。  
     ④拆遷設有抵押權的房屋,依照國家有關擔保的法律執行。拆遷設有抵押權的房屋,如果產權人選擇產權調換的,抵押人應當以調換的房屋作為抵押物,并與抵押人重新簽訂抵押合同。如果抵押人選擇貨幣補償的,由抵押人和抵押權人重新設立抵押權或由抵押人清償債務后,方可給予產權人補償。如果抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內達不成抵押協議的,由拆遷人參照產權爭議房屋的拆遷規定實施拆遷
    
    
       拆遷安置  
     1.拆遷安置的地點和標準   
     拆遷安置地點有原地安置和異地安置兩種。原地安置是拆遷范圍內的建設工程完工后,將安置對象遷回原地安置。異地安置是將安置對象遷往他處安置。對被拆遷房屋使用人的安置地點,應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質,按照有利于城市規劃和城市舊區改造的原則確定。對于從區位較好的地段遷入區位較差的地段的被拆遷房屋使用人,可以適當增加安置面積。  
      拆遷補償安置的標準,拆遷人與被拆遷人根據房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估確定價格,計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格,結算產權調換的差價。拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋,用于拆遷安置。  
      2.拆遷安置補償費和經濟損失補償  
     拆遷安置補償費包括兩種:一種是搬遷補助費;另一種是臨時安置補助費。搬遷補助費是因拆遷搬出而造成的費用。《城市房屋拆遷管理條例》第31條第1款規定:“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。”搬遷補助費的支付對象是被拆遷人和房屋承租人。如果搬遷是一種過渡性質的搬遷,搬遷補助費應包括從被拆遷房屋搬出和從過渡房搬進新家的兩次費用。臨時安置補助費主要是針對自行解決過渡房進行安置的,《城市房屋拆遷管理條例》第31條第2款規定:“在過渡期限內,被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的,拆遷人不支付臨時安置補助費。”上述搬遷補償費和臨時安置補助費的標準,由省、自治區、直轄市人民政府規定。   
     另外,如果因拆遷非住宅房屋造成停產、停業,給被拆遷人或房屋承租人造成損失的,拆遷人應當給予適當補償。
      4.過渡期限的規定  在安置不能一次到位的情況下,涉及拆遷安置的過渡期。《城市房屋拆遷管理條例》第32條規定:“拆遷人不得擅自延長過渡期限,周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的,對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人,應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人,應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。”
    
    
    
     拆遷人另行出賣補償安置房屋糾紛的處理
      最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第七條規定:“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照本解釋第八條的規定處理。”該條規定,可從以下幾點理解:   
     (一)被拆遷人享有取得該補償安置房屋的優先權   該條規定賦予按照所有權調換形式進行補償安置的被拆遷人在該拆遷合同中對特定的安置房享有的債權以特種債權的地位,而非普通的債權。該特種債權被賦予物權的優先效力,稱為特種債權優先權,也就是債權物權化。其特征表現為:(1)特種債權優先權是一種具有物權效力的特種債權,是獨立的民事權利,具有對抗第三人的效力;(2)特種債權是一種法定的債權上的優先權,不是物權上的優先權,它打破了債權平等原則,賦予特種債權優先于一般債權取得的權利;(3)特種債權是一種不需登記公示的優先權。特種債權的優先權由法律直接規定,無需公示。  
     (二)該安置補償房屋需為特定   實踐中,拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,對安置補償房屋的約定有兩種方式:一是指對補償方式、安置用房面積、過渡期限等內容進行約定,而沒有對協議的標的物及補償安置用房的位置、用途進行具體約定;二是當事人不僅對房屋的補償方式、安置用房面積、過渡期限等一般內容進行約定,而且對安置用房的位置、用途也進行了明確、特別約定。就前者而言,因為作為互易合同標的物之一的安置補償房屋并不確定,故嚴格說來該合同僅僅相當于一種預約,被拆遷人享有請求拆遷人交付符合該合同中約定的補償方式、安置用房面積、過渡期限等內容的任一房屋。由于并不能在該合同中明確該房屋,故不能在其上成立特種債權;就后者而言,安置用房是特定的,有成立特種債權的基礎,也就是說,可在特定的房屋上成立特種債權拆遷人將該房屋一房二賣的,被拆遷人自能享有優先取得補償安置房屋的優先權。  
     (三)被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第八條的規定處理  該條規定:“具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
     2019-1-13 19:25:39

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