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房地產轉讓的條件
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《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等法律、法規及規章對此采取了區分情況、區分對待的方法,從兩個角度對房地產轉讓的條件作出界定,一是房地產轉讓的禁止條件,一是允許條件。
  
   禁止條件:
  
   禁止房地產轉讓的情形包括:
  
   1、司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
  
   2、依法收回土地使用權的;
  
   3、共有房地產,未經其他共有人書面同意的;
  
   4、權屬有爭議的;
  
   5、未依法登記領取權屬證書的;
  
   6、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
  
   法律、法規規定禁止轉讓的其他情形,是一種靈活性安排,既包括現行法律、行政法規規定的其他情形,也包括將來法律、行政法規就新的情況作出的決定,必須指出的是,這里所述禁止轉讓情形不包括一般部門規章、地方立法和地方規章規定的情形。
  
   允許房地產轉讓的條件:
  
   1、以出讓方式取得土地使用權的房地產應當具備的條件。
  
   (1)按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書。
  
   (2)按照出讓合同約定進行投資開發、屬于房屋建設工程的,應完成開發投資總額的25%以上;屬于成片開發土地,依照規劃對土地進行開發建設,完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施,公用設施的建設,達到場地平整,形成工業用地或者其他建設用地條件。
  
   (3)轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房地產所有權證書。
  
  
   2、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓應當具備的條件。
  
   以劃撥方式取得的土地使用權,一般是無償的或者僅繳納補償、安置等費用后而取得的。因此,原則上不允許進入房地產市場。但是,考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權進入房地產市場的現實,同時也考慮到土地的利用效能和經濟價值,《城市房地產管理法》、《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》對以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的程序及土地收益的處理作出規定,另最近最高人民法院《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產問題的批復》法釋[2003]6號也作了明確規定。
  
   按照上述法律、法規和規章及解釋的規定,符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附屬物可以轉讓、出租、抵押。
  
   (1)土地使用者為企業、公司、其他經濟組織和個人;
  
   (2)領有國有土地使用證;
  
   (3)具有地上建筑物、其他附屬物合法產權證明;
  
   (4)依照規定簽訂土地轉讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地出讓金。
  
   以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓在實際運作中分兩種情況:
  
   (1)辦理土地出讓手續,并繳納土地使用權出讓金。
  
   (2)不辦理土地使用權出讓手續,應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。這里所說的:“不辦理土地使用權出讓手續”的情形包括:(1)經城市規劃行政主管部門批準轉讓的土地用于下列目的:國家機關用地和軍事用地,城市基礎設施用地和公益事業用地,國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地,法律、法規規定的其他用地。(2)私有住宅轉讓仍用于居住的。(3)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的。(4)同一宗地上部分房屋轉讓,而土地使用權不可分割轉讓的。(5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的。(6)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的。(7)縣級以上人民政府暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。
2022-4-20 18:15:33

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