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簽訂合作開發房地產合同應注意的法律問題
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     房地產合作開發是指具有房地產開發資質的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發房地產項目。
    房地產合作開發是市場經濟條件下房地產市場發展的產物,由于房地產開發需要的資金量巨大,它的出現,在很大程度上緩解了合作雙方在房地產項目開發前期面臨的資金壓力,因此,現階段,房地產合作開發這一經營模式大量存在,在今后一定時期內,這一模式也還將繼續存在和進一步發展。
    由于房地產業在我國存在和發展的時間還很短,相應的管理制度還不健全,房地產法律法規也極不完善,致使在發生糾紛時,對相關法律問題不能形成統一認識和理解,特別是房地產合作開發,在以前的房地產法律法規中,基本上沒有對涉及此方面的問題作出過規定,以致于在司法實踐中對相關問題產生較大的爭議和分歧。然而,房地產開發是一項高投入的工作,一旦合作方產生分歧和爭議,對相關法律問題的認定不同,將會對合作方產生非常大的影響。因此,在司法實踐中,亟需對相關問題有一個統一的規定,在此形勢下,最高人民法院于2005年6月18日頒發了法釋[2005]5號《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》,對房地產合作開發合同中出現的相關法律問題作出了明確的規定。
    根據該解釋的規定,房地產開發企業與他方合作進行房地產項目開發,在訂立合作合同時,應注意以下方面問題:
     一、對于合作開發合同的認定
    該解釋規定,“本解釋所稱的合作開發房地產合同,是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”
    根據此規定,合作方只有在合作合同中明確約定雙方須“共同投資、共享利潤、共擔風險”并且實際操作過程中也是以此為基礎進行投資和利潤分配的,才能視為合作行為。
     二、關于合作合同效力的認定
    該解釋規定,合同開發房地產合同的當事人,必須要有一方具備房地產開發經營資質,如果合作方各方都不具備房地產開發經營資質,合作合同無效。同時,該解釋還規定,土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的,應當認定合同無效。
    因此,在合作方訂立合作合同時,如果沒有房地產開發經營資質的一方與他人合作時,應當審核合作方是否具備房地產經營開發資質。非提供土地合作一方,要注意審核以土地使用權合作方的土地使用性質。如存在于上述法律規定相違背的情況,則訂立的合同無效,合同訂立,如果因此發生糾紛,則不利于保證各自的權益。
    
     三、當事人請求分配開發利益時應注意的問題
    該解釋第十九條規定:“在下列情形下,合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的,不予受理;已經受理的,駁回起訴:
    (一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準;
    (二)房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證;
    (三)擅自變更建設工程規劃。”
    根據上述規定,房地產合作開發合同當事人在訂立合作合同時,應注意審查合作方是否取得了項目開發所需的審批文件,如果在訂立合同時尚未辦理相應的審批手續,應及時督促負有相應義務的合作方辦理相應的審批手續;在合作過程中,應妥善行使本方的監督權利
    四、關于不同收益分配的約定對合同性質的影響
    在合作合同中,當事人往往出于自身利益的考慮,而對收益分配有不同的約定,然而,不同的約定,往往帶來不同的結果。對于不同的收益分配約定,司法解釋作出了如下規定:
    (一)合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同
    (二)合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只分配固定數量房屋的,應當認定為房屋買賣合同
    (三)合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,因收取固定數額貨幣的,應當認定為借款合同
    (四)合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只以租賃或者其他形式使用房屋的,應當認定為房屋租賃合同
    因此,按照上述規定,合作收益分配方式的約定,直接決定著合同性質,進而決定著當事人合同目的能否得到實現。如果合作各方在簽訂合同和履行合同中沒有按照法律規定進行,就算合作收益分配方式的標準和比例再高,在實現收益時,合作方在發生爭議,那么所有約定也是無效的,都必須依照法律的規定來確定。這樣,就會出現原來約定分配比例低的一方最后得到的收益遠遠大于約定,而約定分配比例高的最后得到的收益遠遠小于約定,甚至會出現所得收益被收繳等情況,這可能會導致合作方投資的失敗。
     從以上分析可以看出,在當事人訂立的合作開發合同中,只有合作各方共享利潤、共擔風險,才能認定為合法有效的合作合同,除此之外,均不視為合法有效的合作行為。對房地產合作開發當事人來說,只有對此問題有清醒的認識和把握,才能在與他人合作的過程中,最大限度的保護自身的合法權益,依法取得自己應得的收益。 2019-1-13 19:25:29

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