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合作開發房地產風險
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房地產合作開發是指具有房地產開發資質的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發房地產項目。最高人民法院于2005年6月18日頒發了法釋[2005]5號《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》,對房地產合作開發合同中出現的相關法律問題作出了明確的規定。
當事人請求分配開發利益時應注意的問題,該解釋第十九條規定:“在下列情形下,合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的,不予受理;已經受理的,駁回起訴:
  (一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準;
  (二)房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證;
  (三)擅自變更建設工程規劃。”
  根據上述規定,房地產合作開發合同當事人在訂立合作合同時,應注意審查合作方是否取得了項目開發所需的審批文件,如果在訂立合同時尚未辦理相應的審批手續,應及時督促負有相應義務的合作方辦理相應的審批手續;在合作過程中,應妥善行使本方的監督權利

關于不同收益分配的約定對合同性質的影響
  在合作合同中,當事人往往出于自身利益的考慮,而對收益分配有不同的約定,然而,不同的約定,往往帶來不同的結果。對于不同的收益分配約定,司法解釋作出了如下規定:
  (一)合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同
  (二)合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只分配固定數量房屋的,應當認定為房屋買賣合同
  (三)合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,因收取固定數額貨幣的,應當認定為借款合同
  (四)合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只以租賃或者其他形式使用房屋的,應當認定為房屋租賃合同。2022-4-20 18:15:33

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