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現行拆遷評估制度的完善
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根據《物權法》42條,現行房屋拆遷已經納入征收制度,國家以征收命令強行取得非國有房屋所有權,實施拆遷并收回土地使用權,拆遷僅是房屋征收的環節之一,征收前提是“為了公共利益的需要”。不難預測,公共利益背景下,私人利益必須讓步,必須將房屋交由拆遷,被征收人難對抗征收,補償安置自然將成為房屋征收中的核心內容。評估被征收房屋價值是安置補償之前提,房屋評估價應當是公開市場價,但實際評估結論卻嚴重低于公開市場價,被征收人難以得到妥善安置,甚至基本居住條件都難以保障,如不改革現行評估制度,綿延十幾年的拆遷糾紛仍將無休無止。

  一、盡量使評估價接近公開市場價。

  房屋征收應當采用“贖買”政策,由政府出資購買被征收房屋,之后拆遷房屋、騰出土地,故應按公開市場價補償;《城市房屋拆遷估價指導意見》11條亦明確規定:“拆遷估價的價值標準為公開市場價值”。公開市場價要素包括:賣出和買入完全出于自愿;具有適當磋商期,而不是急于出售或購買;賣買雙方可選擇最合適價款交易。但落實公開市場價幾乎不可能:房屋征收并非處于被征收人自愿,公共利益面前無法對抗;征收命令和法院判決生效后,被征收人必須在規定期限交出房屋,不能討價還價;被征收人不可能控制安置補償標準和評估程序,無法選擇最合適出售價。如此特殊的交易條件和交易過程,再加以現行評估模式和評估方法存在諸多缺陷,很難形成公開市場和市場價格,故應當大力改革評估制度,盡量使評估價接近公開市場價,切實保障被征收人不因征收而降低先前生存條件。

  二、評估模式應當市場化。

  現行房屋拆遷評估分為兩種模式:按政府指導價評估和按市場比較法評估,北京和上海是兩種模式的典型代表。以貨幣補償為例,北京住宅的評估模式為:(基準地價×容積率修正系數+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價,基準地價和基準房價由政府制定并定期公布;上海住宅的評估模式為:采用市場比較法,以拆遷房屋相同或相似區域內收集成交時間一般不超過6個月的充分房地產市場交易實例(包括房屋拆遷范圍內的交易實例),評估出房地產市場單價,貨幣補償金額根據被拆除房屋的房地產市場評估單價和被拆除房屋的建筑面積確定。對比可見,政府制定基準地價和基準房價明顯不合市場機制,不能準確反映房地產市場價,而且不能及時更新,如北京基準地價1993年首次發布,直到2002年才修訂,該評估模式明顯與市場機制嚴重背離;而市場比較法評估模式與市場機制接軌,評估結論趨向于公開市場價,應當大力推廣。

  三、引入多種評估方法。

  房地產市場有比較法、成本法、收益法、假設開發法、綜合評估等多種評估方法,應當根據房屋具體情況采用相應評估方法,《城市房屋拆遷估價指導意見》16條亦明確規定“拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的,可以采用其他估價方法,并在估價報告中充分說明原因”。市場比較法的估價結論接近公開市場價,應以盡量采用,但在估價時點近期沒有交易實例可比較的,應當采用其他方法。拆遷商業用房,北京支付一次性停產停業綜合補助費,上海采用收益法,房屋收益應按照房屋的租金收益確定,兩地均采用“一刀切”方式處理,但商業用房至少可分為出租型、商業經營型、生產型三種,其未來正常受益具有較大區別,故應當區分評估。對于公益事業用房、房屋附屬物和臨時建筑,在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用其他方法估價的,可采用成本法估價。

  四、減少無形制約,增強評估機構的市場性。

  如果評估機構受到干預和制約,評估結論肯定顯失公正。拆遷納入房屋征收制度后,政府是征收的發動者和實施者,即使不予主動干預,評估機構仍然受到諸多無形制約,難以獨立、自主、客觀、公正地進行評估。無形制約包括:評估機構欲獲取拆遷評估資格必須向政府申請核準,由政府認定和公布其評估資格;評估活動必須遵守政府制定的評估規則、技術規范,某些省、市還必須使用政府公布的基準地價和基準房價;政府是征收發動者,自然也是委托人,評估機構的報酬來源于委托人支付。減少和擺脫無形制約不可能一蹴而就,必須循序漸進,除評估模式市場化,引入多種評估方法等措施外,還應當將房地產評估管理模式由行政管理逐步納入行業管理,由行業協會核準評估資格、制定評估規則、發表市場信息和懲戒評估機構

2019-1-13 19:28:07

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